Comprar ou Alugar? (Dezembro 2015)


Recentemente fiz um estudo quantitativo a respeito da comprar ou alugar um imóvel, como sempre usei vários cenários para os meus cálculos, visto que não é possível prever o futuro.

Tentei realizar o estudo da forma mais real possível, sem ter tendência a provar meu ponto, ou seja, sem excluir os dados que vão contra a minha tese. Parece estranho o aviso, mas até hoje todos os textos que vi a respeito foram tendenciosos.

Farei uma analise em vários passos para que o leitor compreenda como o calculo é complexo, farei as seguintes analises:

  1. Compra Financiada vs Investimento I: Valores nominais
  2. Compra Financiada vs Investimento II: O efeito da inflação
  3. Compra Financiada vs Investimento III: considerando: aluguel (Em breve)
  4. Compra Financiada vs Investimento IV: considerando: inflação e aluguel (Em breve)
  5. Compra Financiada vs Investimento V: retirando efeito do financiamento (Em breve)

1. Compra Financiada vs Investimento I: Valores Nominais

Nesse calculo não será considerado importantes aspectos como inflação, pagamento de aluguel ou pagamento a vista do imóvel.

Financiamento


Dados do Financiamento


Valor: R$ 300.000,00
Juros: 0,95% a.m. (taxa de CET de 12% ao ano)
Período: 360 meses
Valor da parcela: R$ 2948,01

Esse é os dados que encontrei para um financiamento tipo PRICE através da Caixa, para simplificar deixei o valor sem entrada. O resultado é surpreendente, o valor pago pelo imóvel será:

R$ 1.061.283.01

Investimento


Dados do Investimento


Valor Aplicado: R$ 2948,01
Juros: 0,95% a.m. (com CDI 14,13% - IR 15% = 12% ao ano)
Período: 360 meses

Ao fim desses 30 anos investindo temos um valor que supera em muito o valor do imóvel. Cheguei a pensar que as contas estariam erradas mas não, o valor acumulado será:

R$ 9.109.710,41

Incrível não?

Conclusão I

O valor acumulado é mais de 9x o valor que você irá pagar uma casa e inacreditáveis 30x o valor do imóvel, com uma diferença básica, você pode gastar um milhão de reais para ter uma casa de trezentos mil ou você pode ter nove milhões de reais para fazer o que bem quiser.

2. Compra Financiada vs Investimento II: O Efeito da Inflação


Os mais atentos perceberam que o calculo mostrado acima não considera a inflação. Na prática a inflação causará dois efeitos, valorização do imóvel e desvalorização do dinheiro.

Afim de mostrar da melhor forma possível o efeito da inflação, farei dois cálculos. No primeiro o mostrarei o valor futuro trazido ao presente, no segundo o valor presente levado ao futuro.

Dados de inflação


Inflação longo prazo (IPCA): 0,4% a.m. (4,9% a.a.)
Fonte: Anbima, Fevereiro de 2017

Trazendo valores ao presente


Inflação total no período de 360 meses é de 420,86%.

O imóvel segue crescimento de preço em média de acordo com a inflação. Assim a propriedade valerá os mesmos R$ 300.000,00.

O investimento precisará da correção monetária, assim o valor de R$ 9.109.710,41 se torna R$ 2.164.546,50.

Levando os valores ao futuro


Nesse caso temos o contrario, levaremos os valores ao futuro, corrigindo o valor do imóvel de acordo com a inflação e comparando com o retorno total do investimento.

O investimento permanece com o mesmo valor, visto que a inflação já é aplicada no futuro. Assim teremos o mesmo valor de R$ 9.109.710,41.

Já o imóvel terá correção monetária de acordo com a inflação, assim o valor de imovel de R$ 300.000,00 irá passar a ser R$ 1.262.580,00.

Conclusão II


Como podemos concluir, com a correção da inflação você não pagara 30x o valor do imóvel, serão “somente” pouco mais de 7x o valor do bem que você terá acesso.

3. Em breve…


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